Итак вы решили купить квартиру. Похвально, я бы даже сказала отважно, так как это очень рисковое дело.
Рассмотрим самую рискованную разновидность – покупка жилья на вторичном рынке за собственные средства. Рисковый он потому что покупающих новостройки федеральный защищает закон 214-ФЗ, покупающим вторичку в ипотеку в проверке недвижимости помогает банк, а вот самостоятельных покупателей не защищает никто. Поэтому все-таки не поскупитесь, и наймите себе толкового риэлтора, даже если со стороны продавца один риэлтор уже есть. К сожалению, с поиском толкового риэлтора могут возникнуть проблемы, как как сейчас все считают себя риэлторами и заливают про свой неибаца профессионализм. Не поленитесь, поспрашивайте друзей, коллег на работе, соберите отзывы, проанализируйте негативные, составьте на худой конец сравнительную таблицу и выберите риэлтора. Многие из них нихрена не понимают в законах и законодательстве, но это особо вас смущать не должно – у таких риэлторов обычно есть юристы которые делают им договоры. Кстати имейте в виду что оплата услуг риэлтора со стороны продавца как бы включена в стоимость квартиры, то есть за них тоже платите вы как покупатель. Не стесняйтесь спрашивать и всячески заебывать второго риэлтора, чтобы не расслаблялись бляди и отрабатывали каждый рубль. Но прежде чем начинать заебывать риэлтора продавца, надо сначала найти этого самого продавца, а вернее – приглянувшийся нам объект недвижимости. Если вы уже выбрали первого, своего риэлтора, то не особо надейтесь что можно свесить ножки и расслабиться, пока он вас обслуживает и подбирает идеально подходящий вам вариант. Запомните, риэлторов интересуют только деньги за минимальный геморрой. А конечный результат – то есть устраивающая беспроблемная квартира за приемлемую цену интересует только вас. Так что вам следует активнейшим образом принимать участие в поиске подходящего для покупки жилья. Сейчас практически все объявления о продаже квартир вывешивают в интернет, так что научитесь пользоваться поиском на наиболее популярных сайтах по продаже недвижимости, и регулярно – несколько раз в день включая выходные – проверяйте не появилось ли новых интересных предложений, и тут же на них реагируйте. Если боитесь звонить сами – просите своего риэлтора, пусть отрабатывает свой хлеб. Что касается подбора предложений, то с площадью, количеством комнат, санузлов, высотой потолков и тому подобным я думаю сами разберетесь, а вот о цене стоит поговорить подробнее, вернее о слишком низкой цене. Если на аналогичные квартиры в одном и том же районе, а то и вовсе на одинаковые квартиры на разных этажах одного и того же дома, цена разниться, то это совсем не значит что завышающие цену продавцы совсем оборзели. Низкая цена как правило свидетельствует о следующем, в порядке увеличения пакостности. Первое – квартира давным-давно продана, однако недобросовестный риэлтор “забыл” убрать предложение. Понятное дело что оно привлекает внимание и генерирует определенное количество телефонных звонков. Как правило, на том конце провода выясняют, покупатель вы или риэлтор, и если покупатель, то начинают вам впаривать свои текущие предложения. Риэлторам пудрить мозги смысла нет, поэтому с ними они быстро прощаются. Это одна из причин по который обзвоном должен заниматься нанятый вами риэлтор. Второй, более пакостный момент – квартира есть, но с ней что-то не то. Ну например дом под снос или с большим износом без капремонта. Еще распространенный вариант – это так называемая “альтернатива“. Она отличается от “прямой продажи” тем, что обитателем такой квартиры некуда из нее выселиться, и они подбирают себе ту самую альтернативу – ну например квартиру большей или меньшей площади, либо же две квартиры чтобы разъехаться с родственниками, ну в общем вариантов масса, и хотят одним махом провернуть две сделки – получить от вас деньги за свою старую квартиру и оплатить ими новую, ту самую альтернативу. Еще один косвенная причина заниженной цены – это какие-то скрытые проблемы с документами. Ну например в квартире прописан или на нее еще каким-то образом претендует несовершеннолетний, права который в нашей стране оберегаются ну пиздец просто как рьяно. В этом случае нужно будет брать справку из органов опеки. Ну в общем все эти нюансы должен выяснять ваш риэлтор, и эта еще одна причина почему звонить должен он, а не вы. Ну и самый паскудный вариант – это когда и квартира есть, и с документами вроде все в порядке. На дешевку покупатели слетаются аки мухи на говно: чем говняненее квартира, тем больше над ней вьется покупателей. О какой-либо деловой этике, чести и тому подобных высокопарных понятиях среди подобных риэлторов говорить не приходится. И они устраивают среди вероятных покупателей банальный аукцион – типа вот есть еще покупатель, а сколько вы готовы дать. Начинается своеобразный базар, и как правило цена в результате таких вот торгов превышает среднюю по больнице, и тогда разум возвращается к игрокам, которые наконец понимают что за резко возросшую цену можно купить любое другое аналогичное говно. Но все это не должно вас пугать. Ищите понравившиеся предложения, тут же требуйте от риэлтора позвонить по указанным телефоном и все выяснить, и отправляйтесь на осмотр объектов. Посмотрите несколько и определяйтесь с выбором. После того как определись, на покупку у вас уйдет где-то полтора месяца, в течении которых пару раз нужно будет отпроситься с работы. Будьте к этому готовы. Для начала вам необходимо заключить так называемый договор аванса. Это когда вы как покупатель, заранее передаете продавцу часть стоимости будущей покупки в знак подтверждения ваших намерений. Сумма эта как правило никак не соотносится со стоимостью квартиры и колеблется в пределах от 20 до 30 тысяч рублей. Естественно, когда будете расплачиваться полностью, то сумма уже заплаченного вами аванса вычитается из тех денег, которые вы должны заплатить продавцу. Как правило, во время заключения договора аванса продавец показывает вам оригиналы и передает копии имеющихся правоустанавливающих документов на жилье – то есть предыдущий договор, как правило купли продажи или дарения, свидетельство о гос регистрации, а также паспорт владельца. Тут основная проблема что этот договор аванса в общем-то вас как покупателя ни от чего не защищает. Нет, если вы как покупатель вдруг передумаете покупать то аванс вам не вернут. Но вот если какой-то еще покупатель предложит продавцу больше и перебьет вашу цену, то аванс-то вам вернут. Но продавец в итоге заработает на сделке больше, новый покупатель получит понравившуюся вам квартиру, а вы окажетесь в жопе со своей двадцаткой. Первое что нужно сделать в тот же день после подписания договора аванса – это записаться на регистрацию в регпалату. Регпалату можно выбирать любую. Правда имейте в виду, что в ближайшее время регпалата вроде бы перестанет принимать физ лица, а вместо этого появятся так называемые многофункциональные центры. Так что уточните этот момент. Риэлторы могут во все глотки начать предлагать услуги “своего регистратора”. То есть по сути, дать взятку. Она колеблется от 6 до 15 тысяч и вроде как гарантирует, что дело о регистрации сделки не будет приостановлено. Взятка естественно тоже из денег покупателя. Смело посылайте их нахуй. Если с документами все в порядке, то регистрацию и так не приостановят. А если не в порядке, то ничего страшного, подождете, пока продавец соизволит документы выправить. Если же “свой” регистратор зарегистрирует сделку с некорректными документами, то выправлять их потом придется вам. Так что нехер поощрять мздоимство на пустом месте, смело записывайтесь и подавайте документы сами, без всяких “своих регистраторов.” Запись как правило производится на две недели вперед. В эти 14 дней и у вас, и у продавца будет много хлопот. Прежде всего, вам необходимо будет подписать договор. Тут есть два основных подхода. Лучший вариант это конечно действовать через нотариуса. Основная защита здесь в дом, что нотариус обязан убедиться во вменяемости всех лиц, заключающих сделку, и в том что они отдают себе отчет что они совершают. Но! На нотариусе можно сэкономить в том случае, если квартира например принадлежит мужу, а продает ее жена по доверенности. Поскольку доверенность выдает нотариус, он точно также свидетельствует вменяемость продавца. Кроме того, если жилье было приобретено в браке, то у нотариуса нужно брать нотариально заверенное согласие супруга о том, что он не возражает против продажи. Вам же как покупателю с 2013 года такое согласие брать не нужно. Раньше надо было, сейчас нет. Ну в общем нужен вам нотариус или договор будет в простой письменной форме – решать вам. На остальные шаги это никак не влияет. Подписав договор, продавец приступает к выписыванию с жилплощади и сбору всех необходимых документов. Список их лучше уточнить на сайте гос регистрации так как он то и дело меняется. Еще момент – чем больше бумажек, тем чище жопа. Так что несмотря на то что регпалата многое может сделать сама – например поставить на кадастр, лучше это сделать самостоятельно. Это ускорит регистрацию. Пока продавец бегает по инстанциям, вам нужно начать заниматься подготовкой денежных средств к передаче продавцу. Тут надо отметить что живем мы в стране дикой, и действуем по традиции. В деловой среде даже термин такой есть – обычай делового оборота. Древний и красивый, вах! Ну так вот, согласно этому обычаю, деньги за квартиру передаются налом через банковскую ячейку. Нет конечно можно попробовать оформить аккредитив например, но поскольку это не обычай нихуя, подобная услуга обойдется вам раз в пять дороже банковской ячейки. Так что будем действовать как все. Обычно конкретный банк для расчетов в договоре аванса не указывается, так что у вас есть возможность согласовать с продавцом максимально удобный и для вас, и для него уже по ходу дела. Если приготовленные на покупку квартиры деньги и так уже хранятся в банке, то нужно уточнить, есть ли у них услуга ячеек под сделку. Если же нет, то нужно искать другой банк. Тут стоит напомнить, что в наше время убивают и за сто рублей, и оперируя налом вы рискуете не только кровно нажитыми, но и собственным здоровьем, а то и жизнью. Поэтому риски эти надо минимизировать. Так что вместо того чтобы перевозить через весь город наличные деньги, лучше оформить банковский перевод. За перевод ваш банк скорее всего возьмет комиссию, но она в любом случае ниже стоимости оплаты сопровождения вооруженной охраной. Так в какой банк переводить? Первое на что в нынешней конъюнктуре следует обратить внимание – это берет ли банк комиссию за обналичивание средств. В последнее время стало модно брать чуть ли не 10 процентов, что в любом случае неприятно, а в случае операции с недвижимостью и вовсе может вылиться в астрономическую сумму которую вы просто подарите банку непонятно за что. В принципе, в некоторых случая комиссии можно избежать, просто открыв депозит и тут же его закрыв. Но и здесь тоже нужно изучить все комиссии – возможно есть какие-то скрытые за досрочное востребование депозита, что кстати говоря незаконно. С обналичкой разобрались. Второе условие для выбора банка – это наличие в нем ячеек под сделку. Не просто банковских ячеек, а именно под сделку. Такие ячейки отличаются от обычных специальными условиями доступа. Каждый из участников имеет право на однократный доступ к ячейке – вы чтобы заложить деньги, а продавец чтобы забрать. А вот условием к доступу к ячейке продавца является свидетельство о государственной регистрации права собственности на ту самую квартиру. То есть после закладки денег и пока сделка не зарегистрирована, деньги как бы зависают в ячейке, и никто к ним доступа не имеет. Все это прописано в договоре аренды ячейки. За ячейку как правило платит покупатель, однако с продавца берут залог на случай утраты ключа. По предъявлении ключа залог продавцу возвращают. Да кстати еще обратите внимание как осуществляется доступ в депозитарий с ячейками. А то в некоторых банках вход в него через улицу! То есть вам придется из кассы идти по улице с огромной суммой денег! Наверное в этом случае лучше выбрать другой банк. Итак со счетами разобрались, и есть дата когда вас примет регпалата. До этой даты вам как покупателю необходимо перевести необходимую сумму в тот самый банк, где будете арендовать ячейку. Имейте в виду, что банковские переводы могут занять несколько дней, это не считая всевозможных технических сбоев, так что займитесь переводом денег прям сразу. Если же вы все-таки решили перевозить нал, то во-первых, не пиздите об этом на каждом углу. Во-вторых постарайтесь все-таки попереносить время несколько раз. В-третьих, наймите профессиональную охрану. Нет, конечно мы можете попросить друзей-родственников и прочих корешей, но это увеличит огласку, а самое главное – вы серьезно думаете что ваши друзья в случае возникновения опасности будут грудью защищать ваши деньги? А если вдруг случится трагедия, вы сможете потом с этим жить? Так что не экономьте и либо наймите охрану, либо переводите деньги безналично. Еще конечно есть вариант перевозить деньги маленькими суммами, но это размазывает ваш риск во времени. После того как деньги в банке, вам нужно будет заказать необходимую сумму наличности на тот день, когда пойдете подавать документы в регпалату. Сумму можно заказывать за вычетом тех 20 или 30 тысяч аванса, что вы уже передали продавцу. Как правило, за пару дней до этого вам нужно будет подойти в банк и согласовать договор аренды ячейки – ну там паспортные данные участников и так далее. Итак, наступает день подачи документов на регистрацию. В этот день вы отправляетесь в банк вместе с продавцом, владельцем и риэлтором. Сначала подписываете договор купли-продажи, который на этот момент риэлтор продающей стороны уже должен был с вами согласовать. Договор подписывается в трех экземплярах и сшивается особым образом. Если вы решили использовать нотариуса, то все это будет происходить у нотариуса. Потом в банке, вы снимаете необходимую сумму. Чтобы не пересчитывать деньги по сто раз, возьмите с собой в кассу продавца, чтобы он тоже следил за процессом выдачи суммы. Еще раз повторюсь, что она будет меньше прописанной в договоре стоимости ровно на сумму аванса, который вы уже заплатили. Дальше вы идете в депозитарий где подписываете договор аренды ячейки со спецусловиями. Тут с покупателя возьмут деньги за аренду и за спецусловия, а с продавца залог за ключ. После подписания договора вам выдадут ключ. Вы идете вместе с продавцом к ячейке, где закладываете сумму в ячейку. Как правило в депозитарии есть купюросчетная машинка, так что сумму можно еще разок пересчитать. Кладете сумму в ячейку, запираете, ключ оставляете у себя. Все, больше к ячейке вас не пустят. Теперь вы отправляетесь в регпалату. Там необходимо будет сдать ваши договора и еще кучу документов, которые понасобирал продавец. Если каких-то документов нет, их можно будет донести. Если доносить оперативно, то регистрация не будет приостановлена. Как правило, сделку регистрируют за 10 дней. После сдачи документов вам выдадут расписку, по номеру которой можно отслеживать статус вашего обращения. Номер этот находится в нижем углу и состоит и даты и некоторых цифр. Отслеживать его можно на сайте росреестра. Ага, хуй блять, там до посинения можно отслеживать. Смотреть оказывается надо на сайте местной регпалаты, в данном случае московской. Статусы могут быть самые разные – ну там приостановлено, решение не принято, и так далее. Если приостановлено – то надо донести документы. Правильный статус – это принято решение провести регистрацию. Увидев такой статус, вы отправляетесь вместе с продавцом в регпалату. Здесь вы получаете по копии договора, а третья остается в регпалате. Кроме того, новый владелец то есть вы получает свидетельство о государственной регистрации. Ну и часть документов которые были поданы изначально. Теперь продавец должен от руки написать вам расписку о получении денег за продажу такой-то квартиры. Сумма разумеется должна быть равной той, что написана в договоре. Вы на обратной стороне пишите что расписка составлена в моем присутствии – ну в общем посмотрите образцы. После того как вам эту расписку дадут, вы отдаете ключ от ячейке продавцу. Он сможет получить доступ к ячейке предъявив договор на куплю-продажу. Итак, прошло уже примерно 25 дней – 14 дней ждали очереди на регистрацию и еще 11 ушло прежде чем смогли получить документы о зарегистрированной сделке. Теперь пора бы выпиздовать старых владельцев с теперь уже вашей жилплощади. Обычно в договоре прописывается десять дней с момента госрегистрации сделки. То есть бывшим владельцам дается еще 10 дней на вывоз мебели и так далее. Деловой обычай такой. Чтобы не терять времени, начинайте переоформлять остальные счета. На этот момент желательно чтобы старые жильцы уже выписались, а все долги по коммуналке были ими оплачены. Они должны вам предоставить справки об отсутствии задолженности и о том что в квартире никто не зарегистрирован. Вам нужно будет как минимум сходить в ЕИРЦ, в энергетическую компанию, и в телефонную если в квартире есть телефон. Покажите там договор и свидетельство, и переводите на себя лицевые счета. Рекомендую заодно отключить радиоточку и телевизионную антенну, о чем я уже подробно рассказывал. Итак, настал 35-ый день, когда вам должны передать ключи. Это сопровождается подписанием передаточного акта в двух экземплярах. В этом акте можно указать все что угодно, ну например то что покупатель знает о всех дефектах квартиры, потому что ему продавец поведал о всех известных ему, а также о том что все долги по коммунальным услугам оплачены ну и так далее. Забираете ключи, провожаете бывших хозяев, прощаетесь с ними и тут же меняете замки, в том числе и на почтовом ящике. Кстати говоря какое-то время вам будут приходит штрафы из ГАИ и прочие официальные документы, потому что какое-то время в базах данных госструктур будет фигурировать старый адрес бывшего владельца. Передавать ему его корреспонденцию или нет – это лично ваше дело. Собственно все. Поздравляю, вы владелец жилья. Полностью расслабиться вы сможете только через три года. Именно этот период является установленным сроком исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимость, и в течении трех лет по идее старый собственник может оспорить сделку в суде. По этой же причине в объявлениях о продаже часто указывают квартира в собственности более трех лет, так как это теоретически снижает для покупателя риск судебных разбирательств с еще более старыми, предыдущими владельцами. Также хочу напомнить, что уже в следующем году после покупки недвижимости вы имеете право на налоговый вычет. Как получить вычет я уже подробно рассказывал. С того момента законодательство немного поменялось, причем в лучшую сторону. Нет, максимальную сумму вычета не увеличили – за свою жизнь вы можете претендовать только на 260 тысяч, то есть вернуть подоходный налог при стоимости жилья 2 миллиона рублей. То есть если 2 миллиона – то получите 260 тысяч, если 3 – то те же 260 тысяч, а если квартира стоила допустим миллион – то 130 тысяч. Однако отныне если во время первого вычета вы не израсходовали эту сумму полностью, ну то есть потратили на дом скажем миллион, и поэтому получили всего 130 тысяч вычета, то теперь вы можете купить еще одни дом еще на миллион и получить оставшиеся 130 тысяч. Раньше же неполученный вычет просто сгорал. И самое главное, если раньше при приобретении недвижимости в браке каждый из супругов получал сумму согласно его или ее доле в этой самой квартире, то есть 2 миллиона как бы делились на двоих и получалось 260 тысяч на двоих, то теперь каждый может получить по 260 тысяч. Вместе получается приличная сумма.